Avis d'imposition 2014 - Vecteur CMJN

Les différents régimes de défiscalisation

Défiscaliser son impôt sur le revenu grâce à l’investissement locatif ?

Il convient avant toutes explications à caractère technique, d’apporter une précision importante sur le principe lui-même. Contrairement à une opinion complaisamment reprise par les médias, la défiscalisation est en France un processus parfaitement légal. De plus, il a été étudié par les exécutifs et autorisé par les différents parlements, qui se sont succédé tout au long de la V° République. Le but étant de dynamiser certains secteurs de l’économie française. En ce sens il est aussi parfaitement moral, si tant-est que ce terme puisse s’appliquer à l’économie et à la fiscalité.

Les principes de base

Lorsque l’on parle de défiscalisation, trois termes sont souvent évoqués qui peuvent être confondus.

  • La déduction correspond à la soustraction d’une somme d’une partie ou de la totalité du revenu fiscal (par exemple pour frais professionnels ou versement d’une pension alimentaire). Elle s’effectue donc en amont par le contribuable sur sa déclaration de revenus.
  • La réduction d’impôt relève de l’administration fiscale, qui diminue l’impôt qui aurait dû être acquitté en fonction des déclarations du contribuable y ouvrant droit.
  • Enfin le crédit d’impôt procède du même principe que la réduction, complété toutefois par un remboursement si son montant est supérieur à celui de l’impôt. Il en va de même pour les personnes non imposables qui reçoivent par conséquent un virement de l’administration fiscale.

Tour d’horizon de la défiscalisation

Lorsque le législateur prévoit une mesure de défiscalisation, c’est avant tout pour développer ou soutenir un secteur particulier de l’économie. Six grandes catégories peuvent ainsi être ciblées : l’immobilier, la finance (assurance vie, épargne…), les énergies renouvelables, les services à la personne, les participations au capital d’entreprise ainsi qu’à la création de ces dernières et enfin l’art est la culture. La liste exhaustive peut être consultée sur la page de la brochure pratique 2015 du site de l’administration française ►ICI. Les dispositifs qui vont être détaillés plus avant constituent la majorité des cas de défiscalisation et concerne le secteur immobilier.

Le dispositif Pinel

Il vient combler les lacunes laissées par la loi Duflot en remplacement de celle-ci. Il s’adresse aux acquéreurs d’un bien immobilier neuf ou en voie d’achèvement entre le 1° septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Celui-ci doit être situé dans une des quatre premières zones géographiques (sur cinq) éligibles et être mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Les réductions d’impôt (sur document fiscal CERFA 2042) sont alors respectivement de 12%, 18% et 21%. Les loyers sont plafonnés en fonction des zones éligibles : de 19,72 €/m2 en zone A Bis (Paris et 1ere couronne) à 8,69 €/m2 en zone B 2. Contrairement à la loi Duflot la location peut être effectuée au profit d’un ascendant ou d’un descendant. Enfin la réduction est plafonnée à 6 000 € par an.

Le dispositif  Censi-Bouvard

IL s’agit d’un amendement à la loi Sellier ouvrant droit à avantages fiscaux pour un investissement dans une résidence de service. Celle-ci comprend des logements individuels médicalisés (EHPA, EHPAD) ou non, pour personnes âgées, handicapées, étudiants ou concernant le tourisme classé et fournissant de multiples services. Les logements doivent être neufs ou en état d’achèvement, ou pour ceux de plus de 15 ans d’âge, faire l’objet de rénovations. Le Censi-Bouvard octroi à l’investisseur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec une récupération de TVA de 20 %, auquel s’ajoute une réduction d’impôt étalée sur 9 ans de 11% du prix d’achat HT, dans la limite de 300 000 € pour ce dernier. Les conditions d’admission sont peu nombreuses.

  • Les Loueurs en Meublée Professionnels sont exclus du dispositif, qui est par contre accessible à toutes autres personnes exerçant en LMNP.
  • Le logement doit être loué pour une période de 9 ans à l’exploitant de la résidence et rester la propriété de l’investisseur durant cette période. D’autre part la mise en location doit intervenir dans un délai d’un mois, à compter de la livraison du bien.
  • Enfin l’indivision et les acquisitions de plusieurs biens sont admis.

L’imposition des recettes locatives des biens LMNP rentre dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels.

Les statuts LMNP/LMP

Les dispositifs Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Professionnel (LMP) permettent, si le montage est effectué correctement, l’acquisition d’un bien immobilier sans apport et avec un coût minime pour l’investisseur (de l’ordre de 20 %, 20 autres % étant couvert par l’État et les 60 % restant par les loyers). Dans certains cas la durée d’exonération d’impôts sur les revenus générés peut approcher les 30 ans. Le logement acquis doit l’être dans une résidence médicalisée, étudiante ou de tourisme assurant des services complémentaires aux locataires. La différence entre les deux statuts provient de l’importance des revenus générés. En dessous de 23 000 € TTC ou si les revenus de la location sont inférieurs à 50 % du revenu global, le contribuable est en LMNP. Dans le cas contraire il passe en LMP. Il doit alors s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés et tenir une comptabilité, à l’image de n’importe quelle entreprise. Les deux statuts ont en commun la récupération de TVA, ainsi que l’amortissement de l’investissement par « effacement fiscal » des loyers. L’investisseur en LMP bénéficie en outre d’une exonération des plus values au-delà de 5 ans, de l’imputation d’éventuels déficits sur le revenu global reportable sur 10 ans, ainsi que de l’exonération de l’ISF.

La loi  Malraux

Elle remonte à 1962 et a été voulu par le ministre de la culture du général de Gaulle : André Malraux. Son but visait et vise toujours à la restauration complète d’un immeuble (sous la supervision d’un architecte des Bâtiments de France et avec une Autorisation Spéciale du Préfet : ASP), situé en Secteurs Sauvegardés ou en Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager. Elle s’adresse avant tout aux contribuables des tranches d’impositions supérieures, en raison entre autres des débours importants à réaliser sur un maximum de 3 ans à dater de la délivrance du permis de construire. D’autre part l’ensemble des logements de l’immeuble doivent être loués nus, à usage d’habitation principale durant 9 ans minimums. La limite de déductibilité en loi Malraux est d’un maximum de 100 000 € de travaux par an sur, rappelons-le, une période maximum de 3 ans. Les taux de réduction sont de 22 % en ZPPAUP et de 30 % en Secteurs Sauvegardé. Ce qui donne un maximum de 30 000 € de réduction d’impôt par an. Enfin signalons que les intérêts d’emprunts, reportables 10 ans, peuvent être déduits des revenus fonciers et que d’autre part la défiscalisation en loi Malraux ne rentre pas dans le plafond des avantages dits : « niches fiscale ».

La loi Monuments Historiques

Il s’agit là probablement de la plus vieille loi au monde de défiscalisation, concernant la préservation et la restauration du patrimoine historique et artistique de la France. Remontant au 31 décembre 1913 (en ce temps-là les parlementaires n’avaient pas peur de travailler le jour de la Saint Sylvestre !), elle est donc antérieure à celle portant création de l’impôt sur le revenu qui date du 15 juillet 1914. Dans sa version 2015 le dispositif ne s’adresse qu’aux contribuables des tranches supérieures (41 % et 45 %) de l’impôt sur le revenu. Elle ne concerne que les immeubles (ou partie d’immeubles) classés Monuments Historiques, inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, ainsi que les immeubles reconnus comme faisant partie du patrimoine national. Ils sont environ 45 000 en France. D’autre part ils doivent être ouverts au public durant un certain nombre de jours par an (10 à 50 jours en fonction des périodes d’ouverture). Enfin les travaux s’effectuent sous la supervision d’un Architecte des Bâtiments de France. Par contre aucune obligation n’est imposée au niveau d’une location éventuelle, d’un plafond de loyer ou de ressources du locataire. D’autre part le dispositif n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Le principal avantage consenti par l’administration est l’imputation sur le revenu global du contribuable, du déficit foncier consécutif aux travaux de réhabilitation ou d’entretien sans limite de montant. Enfin sous certaines conditions il peut être accordé une exonération des droits de mutation.

Ce qu’il faut retenir

Comparatif des défiscalisations immobilières
Type de bien Tranche Marginale d’Imposition Durée
Pinel Neuf > à 30% (minimum 14%) 6, 9, 12 ans
Censi-Bouvard Meublé en résidence de services > à 30% (minimum 14%) 9 ans
LMNP Neuf et ancien – Meublé en résidence de services > à 30% (minimum 14%) Long terme
LMP Neuf et ancien – Meublé en résidence de services > à 5 ans
Malraux Ancien ≥ à 30% > 6 ans
Monuments Historiques Ancien classé ≥ à 30% Long terme