défiscalisation

La location en meublé s’oppose à la location nue d’un bien. On parle de bien meublé lorsque des meubles sont loués en même temps que le bien. Cet ameublement du bien change tout son statut fiscal. En effet, un appartement loué aménagé obéi au régime particulier de la « location en meublé ». Trois possibilités s’offrent à celui qui loue en meublé :
- soit il ne fait aucune déclaration spécifique et sera imposé normalement au titre des revenus qu’il en retire,
- soit il choisi le statut de la location en meublé non professionnel
- soit il opte pour le régime de la location en meublé professionnel.

La location en meublé professionnel est un domaine privilégié par le législateur. Son régime fiscal est dérogatoire du droit commun en matière d'impôt sur les bénéfices, de TVA, d'impôts directs locaux (taxe d'habitation, taxe foncière et taxe professionnelle), de droit de bail et d'impôt sur la fortune.

I – La distinction entre loueur non professionnel et loueur professionnel.
A partir de 23 000 euros de revenus locatif en meublé ou lorsque celui qui loue en retire plus de 50% de ses revenus, l’option loueur professionnel ou non professionnel s’impose car les incidences fiscales sont différentes.
Les loueurs en meublé professionnel sont ceux qui font la démarche de s’inscrire en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23 000 euros (23 000 euros) de recettes annuelles ou retirent de l’activité de loueur au moins 50% de leurs revenus.
A contrario les non professionnels sont ceux qui bien qu’inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel, réalisent un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23 000 euros et moins de 50% de leur revenu global.

Le montant des 23 000 euros s’entend du total des loyers taxes comprises, et les 50% des revenus locatifs sons pris par comparaison aux revenus nets catégoriel.
II - Intérêts fiscaux de la distinction
Le choix du régime a un intérêt en matière de déficit, TVA, plus ou moins values, taxes professionnelles,
A -  Le régime des déficits diffère selon qu’il s’agit du statut de loueur professionnel ou non :
Les loueurs professionnels peuvent imputer les déficits sur le revenu global à la condition qu'ils ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.
Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels sont imputables sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC.

B - Le régime de la TVA ne s’applique pas par principe aux locations en meublé sauf dans quelques cas :
-          prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
-         prestations d’hébergement dans les villages de vacances classés ou agréés
-         prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celle-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger sous certaines conditions.
-         Prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caratère hôtelier exploiter de manière professionel : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et le réception même non personnalisée de la clientèle.
-         Les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des 4 catégories ci-dessous : hôtels de préfecture, certaines résidences de 3ème âge et maisons de retraite, pension de familles, maisons de vacances, homes d’enfant et gîtes ruraux
-         Prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme lorsque ceux – ci sont destinés à l’hébergement de touristes et qu’ils sont loués pour une durée d’au moins neuf ans à un exploitant. Ces résidences s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir.
C – Plus values :
Les plus values des loueurs professionnels sont exonérées totalement à condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes tirées de la location des deux années précédentes n’excèdent pas 250 000 euros et sont exonérées partiellement au-delà de 350 000 euros.
Si l’une des conditions manquent, c’est le régime des plus ou moins values professionnelles qui s’applique :

Les plus values et moins values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent des plus values privées. La plus value est imposée aux taux normal sauf abattement de 10% au-delà de la 5ème année. Donc au-delà de 15 ans les immeubles sont en principe totalement exonérés.
Précision : les résidences principales sont exonérées de plus values.

Remarque : les personnes physiques qui ou morales qui ne sont soumis à aucun des cas précédents sont obligatoirement exonérées sans faculté d’option.
D – Taxe professionnelle
Les loueurs en meublé y sont soumis sauf si la location est en relation avec leur habitation principale.
E – ISF
Exonération en tant que bien professionnel que si
- la personne est inscrite au RCS en tant que loueur professionnel
- qui réalise plus de 23 000 euros de revenus
- et retire de cette activité plus de 50% de ses revenus