défiscalisation

Il s'agit des contribuables (fiscalement domiciliés en France ou hors de France) dont les revenus tirés de la location du logement sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.

Le logement peut être la propriété :

• des deux époux ou d'un seul d'entre eux,
• ou de leurs enfants à charge mineurs ou infirmes, ou encore enfants majeurs rattachés.

Le logement peut également être la propriété d'une société non soumise à l'IS (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes).

Il doit s'agir de logements situés en France et acquis, en direct ou par l'intermédiaire d'une SCI :

• neufs ou en l'état futur d'achèvement,
• ancien et faisant l'objet d'importants travaux de réhabilitation leur permettant d'acquérir des performances techniques proches de celles des logements neufs.

Ouvre également droit à déduction au titre de l'amortissement, la souscription de parts de SCPI. L'amortissement commence à courir dès la date de souscription (autrement dit, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la mise en location des logements correspondants pour bénéficier de l’avantage fiscal).

Les logements doivent être loués nus durant 9 ans (non prorogeable), de façon effective et continue, à usage de résidence principale du locataire. Le locataire doit être une personne physique autre qu'un membre du foyer fiscal.

La location doit être consentie sous condition de loyers.

Face aux difficultés des bailleurs de trouver des locataires au prix plafonds définis dans le dispositif Robien d'origine, les communes françaises font l'objet d'un nouveau zonage. Désormais la France est découpée entre quatre zones au lieu de trois. Voici le classement par commune qui sera publié par arrêté après le vote définitif de la loi " engagement national pour le logement ".

Plafonds mensuels de loyers (par m2 et charges non comprises)
Situation géographique	Plafond applicable
Zone A : Paris, petite couronne et seconde couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français	.89 €
Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées chères: Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre mer, Corse et îles	.82 €
Zone B2 : reste de la Zone B, c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, troisième couronne parisienne	.30 €
Zone C : reste du territoire	.28 €

A la demande du contribuable, déduction au titre de l'amortissement calculée au taux de :

6 % du prix d'acquisition ou de revient du logement, pour chacune des 7 premières années et 4 % de prix, pour chacune des 2 années suivantes,

ou 6 % de 95 % du prix de la souscription des parts de SCPI et 4 % de ce prix, pour chacune des 2 années suivantes,

EXEMPLE :
Acquisition d’un logement neuf, d’une valeur de 100 000 €.
Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant 9 ans à un loyer de 400 €.

La déduction pour amortissement est donc égale à :

6 % du prix de revient de l’opération, soit 6 000 € chaque année pendant 7 ans,

puis 4 % de ce prix chacune des 2 années suivantes, soit 4 000 €.

Au bout de 10 ans, il aura donc déduit 50 000 €, soit 50 % du prix de revient de l’opération.

Calcul des revenus fonciers la 1re année
Loyer annuel	(400 x 12)	800 €
Intérèts d'emprunt	(hypothèse)	- 4 435 €
Frais et Charges	(hypothèse, 14% x 4 800)	- 672 €
Déduction forfaitaire	(0% x 4 800) 0% depuis 2006	- 0€
Amortissement	(6% x 100 000)	- 6 000 €
Déficit foncier		- 6 307€