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 Autres
Réforme de la fiscalité du PEL
C’est en pleine nuit, entre le 25 et le 26 novembre, que les sénateurs ont adopté un amendement qui devrait susciter beaucoup de rancœur chez les petits épargnants : l’imposition des intérêts des plans d’épargne-logement (PEL) de plus de douze ans. Un coup de massue qui vient s’ajouter à celui asséné par une autre loi votée en octobre pour renflouer les caisses de la Sécurité sociale : la taxation des prélèvements sociaux sur les PEL de plus de dix ans. Et à la baisse de rémunération du compte d’épargne-logement, effective depuis le 1er août 2005. A-t-on, dès lors, intérêt à conserver ce placement, l’un des favoris des Français, qui y ont déjà placé 220 milliards d’euros, deux fois plus que sur leurs livrets A ?
Au départ, un placement idéal
Le PEL est un produit bancaire qui a pour objectif la réalisation d’un projet immobilier. L’épargne-logement se décompose en deux phases : la constitution de l’épargne, qui dure au moins trois ou quatre ans, et peut aller jusqu’à dix ans, et la phase du crédit pour financer l’acquisition d’un bien immobilier.
La phase d’épargne est rémunérée comme un livret d’épargne classique. Mais son taux est fixé à l’ouverture du PEL et « boosté » par une prime d’Etat, qui améliore sa rentabilité d’un point. Une fois le PEL ouvert, le souscripteur doit y verser au minimum 540 euros chaque année et au maximum 61 200 euros au total.
A partir de la quatrième année de vie du PEL, le détenteur peut à nouveau disposer de l’épargne déposée. Et il peut compléter le financement de son projet immobilier avec un emprunt, à un taux lui aussi fixé à l’avance. Le taux actuel est de 4,2 %, légèrement au-dessus de ceux pratiqués par les banques. Le montant maximal de l’emprunt dépend de la somme épargnée sur le PEL, intérêt compris, et de la durée de remboursement de ce prêt (entre deux et quinze ans). Attention, il est plafonné à 92 000 euros.
Ce plafond ne dérange pas trop les souscripteurs, davantage attirés par le taux de rémunération que par le prêt. Le PEL a donc vu, au cours des années, le nombre de ses emprunteurs stagner, et celui des souscripteurs-épargnants augmenter considérablement.
Des avantages revus à la baisse
C’est d’ailleurs sur ce motif que se fonde le législateur pour justifier ses nouvelles mesures restrictives : rendre au PEL sa vocation d’origine, l’accès à la propriété. Il avait déjà commencé en abaissant considérablement, en vingt ans, le taux de rémunération du PEL. Puis en décidant, en | décembre 2002, de conditionner l’attribution de la prime d’Etat à la réalisation d’un réel projet immobilier. Les petits malins qui cherchaient à rémunérer leur épargne aux frais du contribuable ont dû revoir leurs ambitions à la baisse ou basculer vers d’autres supports, comme l’assurance-vie. Du coup, l’encours global des PEL progresse beaucoup moins vite depuis trois ans.
La nouvelle réforme, qui s’appliquera au 1er janvier, devrait, elle aussi, décourager les amateurs de défiscalisation et surtout réduire la durée de vie moyenne des PEL. Car les plans, prévus pour durer dix ans, étaient en réalité conservés beaucoup plus longtemps. A terme, désormais, les versements ne seront plus autorisés après cette date anniversaire, même si les détenteurs peuvent continuer à faire fructifier l’épargne existante. Celle-ci, non imposée, est rémunérée par les intérêts bancaires mais n’a plus droit à la prime d’Etat. Exemple : les PEL ouverts avant le 7 février 1994 (rémunérés à 6 % pendant dix ans) ne rapportent plus « que » 4,62 % par an, hors prélèvements sociaux (11 % depuis le 1er janvier 2005) après leur dixième anniversaire.
Plus grave aux yeux des détenteurs de vieux PEL, les sénateurs ont décidé de soumettre les intérêts acquis sur les PEL de plus de douze ans à l’impôt sur le revenu en plus des prélèvements sociaux. Ce qui correspond à une nouvelle imposition de 27 % par an (16 % d’impôt et 11 % de taxes sociales).
Un produit encore attractif
Dans ces conditions, posséder un PEL, ou même en ouvrir un, a-t-il encore un intérêt ?
Pour les possesseurs d’anciens PEL, il faut d’abord relativiser les nouvelles taxations. Premièrement, les prélèvements sociaux qui obèrent les intérêts des PEL de plus de dix ans ne datent pas de cette année : ils étaient auparavant perçus en totalité à la clôture du plan, tandis qu’ils seront maintenant prélevés une première fois au dixième anniversaire du PEL, puis annuellement. De plus, le premier prélèvement prend en compte les différents niveaux d’imposition : 0 % jusqu’en 1995, 0,5 % en 1996, 3,9 % en 1997, 10 % entre 1998 et 2004 et 11 % à partir de 2005. Quant à la taxation des intérêts à 27 % sur les PEL à partir du douzième anniversaire, elle concerne pour l’instant des plans ouverts en 1994, qui rapportent 5,25 %. Même en prélevant 27 % sur les intérêts, le souscripteur empochera malgré tout 3,98 % par an, un rendement qui rivalise encore avec ceux des assurances-vie en euros. Ce n’est qu’à partir de 2009, pour les plans ouverts depuis | 7, que la taxation se fera vraiment sentir : le PEL taxé servira alors du… 3,18 %.
Quant aux épargnants qui ont un projet immobilier à court ou à long terme, ils continuent d’avoir intérêt à ouvrir un PEL. En effet, les nouvelles taxations ne prendront effet qu’au bout de dix ou douze ans et seront indolores si le souscripteur passe par la phase d’emprunt, profitant au passage d’un taux de crédit bloqué à 4,2 %. Un taux qui pourrait redevenir très compétitif en cas de remontée des taux par les banques centrales dans la décennie à venir. « Le PEL reste un atout indéniable pour ceux qui achètent un logement pour la première fois et négocient avec leur banque. Il constitue un apport et prouve le sérieux du projet », ajoute un banquier. Le PEL reste donc un bon plan dans la stratégie patrimoniale.
Le CEL, un complément souple du PEL
Moins connu que son grand frère le PEL, le compte d’épargne-logement est une version light, mais il fonctionne sur le même principe : une période d’épargne rémunérée, puis l’ouverture d’un droit à prêt immobilier à taux réduit. Le plafond de dépôt est moins élevé (15 300 euros) et le taux de rendement de l’épargne est plus faible que celui du PEL (seulement 1,5 %, hors prime d’Etat, ou 1,25 % si le CEL a été ouvert après le 1er août 2005). Ajoutez les prélèvements sociaux annuels, et le rendement net tombe à 1,33 % par an et même à 1,11 % avec le nouveau taux. Enfin, le prêt que pourra obtenir le souscripteur sera lui aussi moins élevé que celui du PEL, de 23 000 euros maximum (1,5 fois l’épargne du CEL), remboursables entre deux et quinze ans.
Mais, en contrepartie, le compte d’épargne-logement offre à son détenteur un taux de crédit très attractif à 2,75 ou 3 %. Et son fonctionnement est plus souple : après le versement initial de 300 euros, les versements sont libres, et les délais pour avoir droit au prêt et à la prime d’Etat de 1 % sont raccourcis (dix-huit mois minimum contre trois ans au moins pour le PEL). Les sommes versées sur le CEL ne sont pas bloquées, contrairement au PEL : le souscripteur a la possibilité de retirer et de remettre les sommes en dépôt sans entraîner la clôture du compte, à la seule condition de toujours laisser un solde de 300 euros. Du fait de la faible capacité d’emprunt qu’il procure, le CEL est plutôt réservé aux petits projets immobiliers (travaux, achat d’une place de parking ou d’un terrain…). Mais l’idéal est de cumuler le PEL avec le CEL pour obtenir une capacité d’emprunt jusqu’à 92 000 euros tout en gardant un quart de l’épargne disponible.
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C’est en pleine nuit, entre le 25 et le 26 novembre, que les sénateurs ont adopté un amendement qui devrait susciter beaucoup de rancœur chez les petits épargnants : l’imposition des intérêts des plans d’épargne-logement (PEL) de plus de douze ans. Un coup de massue qui vient s’ajouter à celui asséné par une autre loi votée en octobre pour renflouer les caisses de la Sécurité sociale : la taxation des prélèvements sociaux sur les PEL de plus de dix ans. Et à la baisse de rémunération du compte d’épargne-logement, effective depuis le 1er août 2005. A-t-on, dès lors, intérêt à conserver ce placement, l’un des favoris des Français, qui y ont déjà placé 220 milliards d’euros, deux fois plus que sur leurs livrets A ?
Au départ, un placement idéal
Le PEL est un produit bancaire qui a pour objectif la réalisation d’un projet immobilier. L’épargne-logement se décompose en deux phases : la constitution de l’épargne, qui dure au moins trois ou quatre ans, et peut aller jusqu’à dix ans, et la phase du crédit pour financer l’acquisition d’un bien immobilier.
La phase d’épargne est rémunérée comme un livret d’épargne classique. Mais son taux est fixé à l’ouverture du PEL et « boosté » par une prime d’Etat, qui améliore sa rentabilité d’un point. Une fois le PEL ouvert, le souscripteur doit y verser au minimum 540 euros chaque année et au maximum 61 200 euros au total.
A partir de la quatrième année de vie du PEL, le détenteur peut à nouveau disposer de l’épargne déposée. Et il peut compléter le financement de son projet immobilier avec un emprunt, à un taux lui aussi fixé à l’avance. Le taux actuel est de 4,2 %, légèrement au-dessus de ceux pratiqués par les banques. Le montant maximal de l’emprunt dépend de la somme épargnée sur le PEL, intérêt compris, et de la durée de remboursement de ce prêt (entre deux et quinze ans). Attention, il est plafonné à 92 000 euros.
Ce plafond ne dérange pas trop les souscripteurs, davantage attirés par le taux de rémunération que par le prêt. Le PEL a donc vu, au cours des années, le nombre de ses emprunteurs stagner, et celui des souscripteurs-épargnants augmenter considérablement.
Des avantages revus à la baisse
C’est d’ailleurs sur ce motif que se fonde le législateur pour justifier ses nouvelles mesures restrictives : rendre au PEL sa vocation d’origine, l’accès à la propriété. Il avait déjà commencé en abaissant considérablement, en vingt ans, le taux de rémunération du PEL. Puis en décidant, en décembre 2002, de conditionner l’attribution de la prime d’Etat à la réalisation d’un réel projet immobilier. Les petits malins qui cherchaient à rémunérer leur épargne aux frais du contribuable ont dû revoir leurs ambitions à la baisse ou basculer vers d’autres supports, comme l’assurance-vie. Du coup, l’encours global des PEL progresse beaucoup moins vite depuis trois ans.
La nouvelle réforme, qui s’appliquera au 1er janvier, devrait, elle aussi, décourager les amateurs de défiscalisation et surtout réduire la durée de vie moyenne des PEL. Car les plans, prévus pour durer dix ans, étaient en réalité conservés beaucoup plus longtemps. A terme, désormais, les versements ne seront plus autorisés après cette date anniversaire, même si les détenteurs peuvent continuer à faire fructifier l’épargne existante. Celle-ci, non imposée, est rémunérée par les intérêts bancaires mais n’a plus droit à la prime d’Etat. Exemple : les PEL ouverts avant le 7 février 1994 (rémunérés à 6 % pendant dix ans) ne rapportent plus « que » 4,62 % par an, hors prélèvements sociaux (11 % depuis le 1er janvier 2005) après leur dixième anniversaire.
Plus grave aux yeux des détenteurs de vieux PEL, les sénateurs ont décidé de soumettre les intérêts acquis sur les PEL de plus de douze ans à l’impôt sur le revenu en plus des prélèvements sociaux. Ce qui correspond à une nouvelle imposition de 27 % par an (16 % d’impôt et 11 % de taxes sociales).
Un produit encore attractif
Dans ces conditions, posséder un PEL, ou même en ouvrir un, a-t-il encore un intérêt ?
Pour les possesseurs d’anciens PEL, il faut d’abord relativiser les nouvelles taxations. Premièrement, les prélèvements sociaux qui obèrent les intérêts des PEL de plus de dix ans ne datent pas de cette année : ils étaient auparavant perçus en totalité à la clôture du plan, tandis qu’ils seront maintenant prélevés une première fois au dixième anniversaire du PEL, puis annuellement. De plus, le premier prélèvement prend en compte les différents niveaux d’imposition : 0 % jusqu’en 1995, 0,5 % en 1996, 3,9 % en 1997, 10 % entre 1998 et 2004 et 11 % à partir de 2005. Quant à la taxation des intérêts à 27 % sur les PEL à partir du douzième anniversaire, elle concerne pour l’instant des plans ouverts en 1994, qui rapportent 5,25 %. Même en prélevant 27 % sur les intérêts, le souscripteur empochera malgré tout 3,98 % par an, un rendement qui rivalise encore avec ceux des assurances-vie en euros. Ce n’est qu’à partir de 2009, pour les plans ouverts depuis 1997, que la taxation se fera vraiment sentir : le PEL taxé servira alors du… 3,18 %.
Quant aux épargnants qui ont un projet immobilier à court ou à long terme, ils continuent d’avoir intérêt à ouvrir un PEL. En effet, les nouvelles taxations ne prendront effet qu’au bout de dix ou douze ans et seront indolores si le souscripteur passe par la phase d’emprunt, profitant au passage d’un taux de crédit bloqué à 4,2 %. Un taux qui pourrait redevenir très compétitif en cas de remontée des taux par les banques centrales dans la décennie à venir. « Le PEL reste un atout indéniable pour ceux qui achètent un logement pour la première fois et négocient avec leur banque. Il constitue un apport et prouve le sérieux du projet », ajoute un banquier. Le PEL reste donc un bon plan dans la stratégie patrimoniale.
Le CEL, un complément souple du PEL
Moins connu que son grand frère le PEL, le compte d’épargne-logement est une version light, mais il fonctionne sur le même principe : une période d’épargne rémunérée, puis l’ouverture d’un droit à prêt immobilier à taux réduit. Le plafond de dépôt est moins élevé (15 300 euros) et le taux de rendement de l’épargne est plus faible que celui du PEL (seulement 1,5 %, hors prime d’Etat, ou 1,25 % si le CEL a été ouvert après le 1er août 2005). Ajoutez les prélèvements sociaux annuels, et le rendement net tombe à 1,33 % par an et même à 1,11 % avec le nouveau taux. Enfin, le prêt que pourra obtenir le souscripteur sera lui aussi moins élevé que celui du PEL, de 23 000 euros maximum (1,5 fois l’épargne du CEL), remboursables entre deux et quinze ans.
Mais, en contrepartie, le compte d’épargne-logement offre à son détenteur un taux de crédit très attractif à 2,75 ou 3 %. Et son fonctionnement est plus souple : après le versement initial de 300 euros, les versements sont libres, et les délais pour avoir droit au prêt et à la prime d’Etat de 1 % sont raccourcis (dix-huit mois minimum contre trois ans au moins pour le PEL). Les sommes versées sur le CEL ne sont pas bloquées, contrairement au PEL : le souscripteur a la possibilité de retirer et de remettre les sommes en dépôt sans entraîner la clôture du compte, à la seule condition de toujours laisser un solde de 300 euros. Du fait de la faible capacité d’emprunt qu’il procure, le CEL est plutôt réservé aux petits projets immobiliers (travaux, achat d’une place de parking ou d’un terrain…). Mais l’idéal est de cumuler le PEL avec le CEL pour obtenir une capacité d’emprunt jusqu’à 92 000 euros tout en gardant un quart de l’épargne disponible.
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